Guía de impuestos para extranjeros que compran en España

Comprar una casa en España no solo implica pagar el precio de la vivienda. Como comprador extranjero, es fundamental entender qué impuestos debes afrontar tanto en el momento de la compra como después, durante la propiedad y en la venta futura.

En Paramount Homes hemos preparado esta guía práctica para que tengas claridad absoluta sobre tu inversión y evites sorpresas fiscales.

1. Impuestos en el momento de la compra

Vivienda de segunda mano: ITP

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): entre el 7% y el 10% en Andalucía, según el valor del inmueble.
• Ejemplo: vivienda de 250.000 € → ITP de entre 17.500 y 25.000 €.

Vivienda nueva: IVA + AJD

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): 10% del precio de la vivienda.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): entre el 1% y el 1,5%.
• Ejemplo: vivienda nueva de 300.000 € → IVA de 30.000 € + AJD de hasta 4.500 €.

Tip Paramount Homes: en algunos casos (plazas de garaje adicionales, locales) el IVA puede ser del 21%.

2. Impuestos recurrentes durante la propiedad

Una vez eres propietario, deberás afrontar impuestos y tasas anuales:

→ IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles): impuesto municipal calculado sobre el valor catastral. Entre 200 € y 1.000 €/año, según la zona.
→ Tasa de basuras: 100 – 200 €/año.

Impuesto de no residentes
→ Si no resides fiscalmente en España, deberás pagar un porcentaje sobre el valor catastral de la vivienda, incluso si no la alquilas.
→ Tipo general: 24% para no residentes de fuera de la UE y 19% para residentes en la UE.

3. Impuestos al vender la vivienda

Si en el futuro decides vender tu propiedad, deberás considerar:

→ Plusvalía municipal: impuesto sobre el incremento del valor del terreno desde la compra hasta la venta. Se paga al Ayuntamiento.
→ Ganancia patrimonial (IRPF): si no eres residente, pagarás un 19% sobre la ganancia obtenida en la venta.
→ El comprador debe retener un 3% del precio de venta y pagarlo a Hacienda como adelanto del impuesto del vendedor no residente.

4. Impuestos si alquilas tu vivienda

El alquiler de tu propiedad genera obligaciones fiscales adicionales:

• Declaración trimestral: presentar impuestos cada tres meses.
• Tipo impositivo:
  • Residentes en la UE: 19% sobre ingresos netos (se pueden deducir gastos de mantenimiento, comunidad, seguros, etc.).
  • Residentes fuera de la UE: 24% sobre ingresos brutos (sin deducciones).

5. Ejemplo práctico

Compra de vivienda de segunda mano en Marbella por 400.000 €:

• ITP (7%) → 28.000 €
• Notaría y registro → 1.200 €
• Honorarios abogado → 4.000 €

Costes iniciales fiscales + legales: 33.200 €
Si el propietario extranjero alquila la vivienda y obtiene 20.000 €/año en ingresos:
→ Residente fuera de la UE → paga 24% sobre ingresos brutos → 4.800 €.
→ Residente UE → paga 19% sobre beneficios netos (tras gastos deducibles).

Preguntas frecuentes (FAQs)

¿Un extranjero paga más impuestos que un español al comprar vivienda?
No, los impuestos de compra (ITP, IVA, AJD) son iguales para todos. Las diferencias aparecen en la tributación como propietario no residente.

¿Es obligatorio declarar en España aunque no viva allí?
Sí. Todo propietario extranjero debe presentar la declaración anual de no residentes, incluso si no obtiene ingresos de su vivienda.

¿Puedo beneficiarme de tratados para evitar doble imposición?
Sí, España tiene convenios con muchos países (como Reino Unido, Alemania, Francia o EE.UU.) para evitar pagar dos veces por la misma renta.

Conclusión

Entender la fiscalidad en España es esencial para invertir con tranquilidad. Conocer de antemano todos los impuestos asociados a la compra, tenencia, alquiler y venta te permitirá planificar mejor y evitar sorpresas desagradables. Asegúrate de contratar asesoramiento legal y fiscal para poder disfrutar de tu propiedad en la Costa del Sol sin preocupaciones.